부동산공시법 및 세법 (2차) 2025년 제36회

정답 ①. 합병은 지적측량을 반드시 실시해야 하는 경우로 열거되어 있지 않다. 법 제23조 제1항은 지적기준점 결정, 지적측량성과 검사, 지적공부 복구·신규등록·등록전환·분할·축척변경·등록사항 정정, 도시개발사업, 지적재조사사업 등을 사유로 들면서 합병은 넣지 않았고, 합병은 지번·지목·소유자가 같고 지적도상 연접하는지만 확인해 정리한다. ②는 같은 항 제2호, ③은 등록전환, ④는 신규등록, ⑤는 지적재조사사업으로 모두 명시된 사유다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조

정답 ①. 시행령 제58조 제8호 가목은 '영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지'를 대로 정한다. 박물관·미술관 같은 문화시설과 그에 접속된 정원 부지가 여기에 그대로 해당한다. 공원은 도시공원 시설지, 사적지는 문화재로 지정된 장소, 유원지는 위락·휴양시설지, 학교용지는 학교시설 부지로 각각 요건이 달라 이 사안에는 적용되지 않는다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조

정답 ①. 법 제76조의3의 등록사항은 지적공부와 건축물대장의 표시·소유자, 토지이용계획확인서, 개별공시지가 등 부동산 가격에 관한 사항 등이며 토지적성평가 확인서는 들어 있지 않다. ②는 제76조의2 제2항의 복제·관리 정보관리체계, ④는 같은 조 제1항의 관리·운영 목적, ⑤는 제76조의4의 증명서 발급 신청 상대를 그대로 적어 옳다. ③도 등록사항 관리기관의 정보 제공 의무를 설명한 것으로 타당하다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제76조의2·제76조의3

정답 ④. 시행령 제60조 제1항 제2호는 축척 1/600 지역의 면적을 제곱미터 이하 한 자리(0.1㎡) 단위로 하면서 0.1㎡ 미만 끝수가 0.05㎡를 넘으면 올리도록 한다. 계산: 928.651㎡ → 0.1㎡ 단위로 자른 끝수 0.051㎡가 0.05㎡를 초과하므로 올림 → 928.7㎡. 1㎡ 단위로 반올림한 929㎡와 끝수를 버린 928.6㎡·928.65㎡·928㎡는 모두 이 기준과 어긋난다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제60조

정답 ①. 법 제86조 제1항과 시행령 제83조 제1항이 신고 대상으로 정한 토지개발사업은 도시개발, 농어촌정비, 주택건설, 택지개발, 산업단지, 철도, 도로, 항만, 관광단지 개발사업 등이다. 지적재조사사업은 지적재조사법에 따라 지적소관청이 시행하는 별도 절차여서 이 목록에 없다. ②~⑤는 시행령 제83조가 열거한 사업으로 모두 착수·변경·완료 신고 대상이다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제86조, 같은 법 시행령 제83조

정답 ②. 법 제90조의2 제2항은 지적소관청이 토지의 이동이나 오류사항을 정비한 때 그 내용을 연속지적도에 반영하도록 한다. 정책 수립·시행(①)과 경비 지원(③), 연속지적도 정보관리체계의 구축·운영(④⑤)은 모두 국토교통부장관의 권한이다. 따라서 이 권한을 시·도지사에게 돌린 ③~⑤가 틀렸다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제90조의2

정답 ④. 시행령 제75조 제4항은 청산금을 산정하였을 때 곧바로 청산금 조서를 작성하고 결정 사실을 15일 이상 공고하도록 하므로, 조서 작성 시점을 '납부·지급이 완료되었을 때'로 미룬 ④가 틀렸다. ① 위원회 설치와 ② 위원장 지명, ③ 결정 공고일부터 20일 이내의 납부고지·수령통지, ⑤ 시행공고일 현재 면적과 측량 후 면적을 비교한 축척변경 지번별 조서 작성은 모두 법령과 같다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제83조, 같은 법 시행령 제73조·제75조

정답 ⑤. 시행령은 지적확정측량의 경계를 공사가 완료된 현황대로 결정하고, 현황이 사업계획도와 다르면 미리 사업시행자에게 그 사실을 통지하도록 한다. 통지 상대를 지적측량수행자로 적은 ⑤가 틀렸다. ①~④는 지상경계점등록부의 작성·관리와 등록사항, 경계점표지 설치에 관한 옳은 설명이다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령(지상경계의 결정, 지적확정측량)

정답 ③. 적부심사 청구는 시·도지사에게 하고, 회부받은 지방지적위원회가 회부받은 날부터 60일 이내에 심의·의결하며 부득이한 경우 30일 범위에서 한 번만 연장할 수 있다. 의결서를 받은 시·도지사가 7일 이내에 청구인과 이해관계인에게 통지한다. 따라서 ㄱ·ㄷ은 시·도지사, ㄴ은 60일, ㄹ은 7일이 되어 ③이 맞다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(지적측량 적부심사)

정답 ③. 토지대장과 공유지연명부에 공통으로 들어가는 것은 지번(ㄱ), 토지의 고유번호(ㄷ), 소유자의 성명·주소·주민등록번호 등(ㄹ)이다. 토지의 이동사유(ㄴ)는 토지대장에만 기재되고 공유지연명부에는 없다. 그래서 ㄱ·ㄷ·ㄹ을 고른 ③이 옳다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(토지대장·공유지연명부의 등록사항)

정답 ⑤. 직권 정정 사유는 토지이동정리 결의서와 다르게 정리된 경우(ㄱ), 면적 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우(ㄴ), 등록사항이 잘못 입력된 경우(ㄷ), 작성·재작성 당시 잘못 정리된 경우(ㄹ), 지적측량성과와 다르게 정리된 경우(ㅁ)를 모두 포함한다. 다섯 가지가 모두 사유에 해당하므로 ⑤가 맞다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(지적공부 등록사항의 직권 정정)

정답 ④. 시행령 제21조는 중앙지적위원회가 현지조사를 위하여 필요하면 지적측량수행자에게 소속 지적기술자의 참여를 요청할 수 있게 한다(④). ①은 적부심사 청구가 시·도지사에게 이루어지고 지방지적위원회가 심의한다는 점을 중앙지적위원회로 잘못 적었고, ②의 지적재조사 기본계획은 지적재조사위원회 소관이며, ③의 소집 통지는 7일이 아니라 5일 전까지다. ⑤도 의결서 송부 주체와 절차가 법령과 다르다.

근거: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제21조

정답 ①. 특정유증은 유증받은 재산에 관하여 상속인(등기의무자)과 수유자(등기권리자)가 공동으로 신청해야 한다. 이행판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가, 부동산표시의 변경등기는 소유자가, 소유권보존등기의 말소등기는 그 등기명의인이 각각 단독으로 신청할 수 있고, 신탁등기도 수탁자가 단독으로 신청한다.

근거: 부동산등기법 제23조

정답 ④. 합필은 소유자·지번·지목이 같고 지적도상 연접해야 하며, 합필 후에도 권리관계가 그대로 유지되어야 한다. 지상권(ㄱ)은 토지 전부에 미치는 권리라 합필해도 존속하고, 승역지에 하는 지역권(ㄹ)은 부담만 지는 권리이며, 모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권(ㅁ)은 동일 담보로 유지되므로 모두 합필할 수 있다. 소유자별 공유지분이 다른 경우(ㄴ)와 가등기담보권이 설정된 경우(ㄷ)는 합필할 수 없다.

근거: 부동산등기법 제38조, 부동산등기규칙 제82조

정답 ④. 판례는 농지취득자격증명을 발급받지 못한 채 농지 소유권이전등기를 마쳐도 그 등기가 원인무효여서 소유권을 취득하지 못한다고 본다(④). ① 민법상 사단법인의 부동산 취득에 주무관청 허가증명서는 첨부정보가 아니고, ② 학교법인 기본재산의 처분에는 관할청 허가를 증명하는 서면이 필요하며, ③ 승소한 등기권리자의 단독신청은 등기필정보를 제공할 필요가 없고, ⑤ 매매계약 후 허가구역으로 지정된 경우에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다.

근거: 부동산등기법(신청정보 및 첨부정보), 농지법 제8조

정답 ②. 조합재산에 속하는 부동산의 등기는 조합원 전원의 명의로 신청해야 하므로 '조합의 명의'로 신청할 수 있다는 ②가 틀렸다. 공동상속인 일부는 자기 상속지분만의 상속등기를 신청할 수 없고(①), 등기원인 발생 후 상속이 있으면 상속인이 신청하며(③), 소유권을 포기한 자는 단독으로 그에 따른 등기를 신청할 수 없고(④), 전세권의 목적 부분을 바꾸면 별개의 전세권설정등기를 신청한다(⑤).

근거: 부동산등기법(등기의 신청)

정답 ⑤. 회복등기는 말소된 등기를 본래의 순위로 되살리는 등기로서 부기등기가 아니라 주등기로 한다. 환매특약(①), 공유물 분할금지 약정(③), 소유권 외의 권리인 지상권의 이전(②)과 전세권을 목적으로 하는 저당권의 이전(④)은 모두 부기등기로 처리한다.

근거: 부동산등기법(등기의 방식)

정답 ③. 소유권보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않으므로 ㄱ이 틀렸다. 공유물분할금지 약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동신청하고(ㄴ), 등기관은 미등기 토지에 관해 법원의 촉탁으로 경매개시결정 등기를 할 때 직권으로 소유권보존등기를 하므로(ㄹ) ㄴ·ㄹ이 옳다. ㄷ은 확인 주체를 시장으로 한정한 점이 법령과 다르다.

근거: 부동산등기법(소유권에 관한 등기)

정답 ③. 승역지의 등기기록에는 지역권설정의 목적과 범위, 요역지, 등기원인 및 그 연월일을 기록한다. 지역권자의 표시는 요역지 등기기록에 기록하는 사항이므로 승역지 기록에는 넣지 않는다. 따라서 기록사항이 아닌 것은 지역권자(③)다.

근거: 부동산등기법(지역권의 등기)

정답 ①. 공유지분에 대하여는 용익권의 성질상 임차권설정등기나 임차권등기를 할 수 없으므로 ①이 틀렸다(판례). ② 구분지상권과 달리 임차권에는 상하 범위만을 정한 구분임차권등기 제도가 없고, ③ 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 효력이 생기며, ④·⑤는 주택임대차의 점유일과 상가건물임대차의 사업자등록 신청일을 신청서에 적도록 한 절차에 부합한다.

근거: 부동산등기법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법(임차권등기)

정답 ②. 공유자는 자기 지분에 관하여는 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있으므로 ②가 틀렸다. ① 법인 아닌 사단·재단의 전자신청 제한, ③ 공유지분을 목적으로 하는 지상권설정등기가 허용되지 않는다는 점, ④ 외국인의 전자신청 요건, ⑤ 지방자치단체가 등기의무자로서 방문신청할 때 인감증명을 제출하지 않아도 된다는 점은 모두 옳다.

근거: 부동산등기법(등기의 신청)

정답 ①. 수탁자가 2인 이상이면 신탁재산은 수탁자들의 합유가 되므로 등기관은 '합유'인 뜻을 기록한다. '공유'로 기록해야 한다는 ①이 틀렸다. ② 신탁원부에 신탁관리인을 기록하면 수익자의 성명·주소를 기재하지 않을 수 있고, ③ 신탁의 합병과 ④ 수탁자 해임에 따른 권리이전등기는 수탁자·신수탁자가 단독으로 신청하며, ⑤ 수탁자 변경등기 시 신탁원부의 변경등기는 등기관이 직권으로 한다.

근거: 부동산등기법(신탁등기), 신탁법

정답 ②. 가등기에 기한 본등기를 하면 그 사이에 된 등기 중 본등기와 양립할 수 없는 것은 직권으로 말소한다. 지상권과 임차권은 같은 토지의 사용·수익을 목적으로 하여 서로 양립하지 않으므로 토지임차권설정등기(②)가 말소 대상이다. 저당권설정등기는 지상권을 목적으로 존속할 수 있고, 압류·가압류 등 처분제한 등기와 소유권이전등기·가등기는 이 사안에서 직권말소 대상이 아니다.

근거: 부동산등기법(가등기와 본등기)

정답 ⑤. 기록명령에 따른 등기를 할 수 없는 경우는 그 사이 등기기록이 변동되어 기록명령대로 등기할 수 없게 된 때와 신청인이 첨부정보 제공 명령에 응하지 않은 때다. ㄱ은 지상권을 목적으로 하는 저당권이 성립한 경우, ㄴ은 제3자 명의로 소유권이전등기가 된 경우, ㄷ은 동일 부분에 임차권설정등기가 된 경우, ㄹ은 첨부정보를 제공하지 않은 경우로 모두 여기에 해당한다.

근거: 부동산등기법(이의신청과 기록명령)

정답 ⑤. 지역자원시설세 중 건축물분은 재산세와 같이 과세기준일에 납세의무가 성립하고, '취득하는 때'는 취득세의 성립시기다. 토지분 양도소득세는 과세기간이 끝나는 때, 주택분 종합부동산세와 재산세는 과세기준일, 등록면허세는 등기하는 때 성립하므로 ①~④는 옳다.

근거: 국세기본법 제21조, 지방세기본법(납세의무의 성립시기), 지방세법(지역자원시설세)

정답 ⑤. 기한후신고 감면은 지방자치단체의 장이 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 신고한 경우에는 적용되지 않는다. 1개월 이내 신고라는 이유만으로 50% 감면을 단정한 ⑤가 틀렸다. ① 감면 시 가산세는 감면대상에서 제외되고, ② 부정행위에 의한 무신고는 40%, ③ 상속재산 소송으로 확정되지 않아 과소신고한 경우와 ④ 정당한 사유가 있어 신청하는 경우에는 가산세를 부과하지 않는다.

근거: 지방세기본법 제53조·제57조

정답 ⑤. 지방세법은 채권자대위자가 납세의무자를 대위하여 부동산 등기에 대한 등록면허세를 신고납부할 수 있게 한다(⑤). ① 취득가액 50만원이면 2% 세율로 1만원이 되어 2천원 미만 소액부징수에 해당하지 않고, ② 납세지는 소유자 주소지가 아니라 부동산 소재지이며, ③ 과세표준은 취득당시가액이 아니라 등록 당시의 가액이고, ④ 11만2천5백원은 등록분의 건당 최저액으로 임차권 설정등기에 적용되는 금액이 아니다.

근거: 지방세법 제25조·제27조·제28조

정답 ⑤. 신탁재산의 수탁자는 신탁 설정일 이후에 법정기일이 도래한 위탁자의 재산세를 신탁재산으로 납부할 의무를 지므로, 설정일 전에 법정기일이 도래한 조세까지 부담한다는 ⑤가 틀렸다. ① 물납(1천만원 초과, 관할구역 부동산 한정), ② 분납(250만원 초과, 납부기한 경과 후 3개월 이내), ③ 납부유예 시 담보 제공, ④ 고지서 1장당 2천원 미만 징수 제외는 모두 법령과 같다.

근거: 지방세법 제117조·제118조·제118조의2

정답 ④. 틀린 지문은 ①·②·③·⑤ 네 개다. ① 주택의 부속토지는 '주택'으로 과세되어 토지 과세대상에서 빠지고, ② 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자에게 부과하며, ③ 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 사용자에게 부과하고, ⑤ 건축물은 종합합산과세대상이 아니라 별도합산·분리과세로만 구분된다. ④는 공부와 사실상 현황이 다를 때 원칙은 사실상 현황이지만 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 현황으로 부과할 수 있어 옳다.

근거: 지방세법 제105조·제106조·제107조

정답 ①. 옳은 것은 ㄴ 하나다. ㄱ은 기부 같은 무상취득도 취득에 포함되고, ㄷ은 지목을 사실상 변경해 가액이 '증가'한 경우만 취득으로 보며, ㄹ은 유증도 상속으로 인한 취득에 포함되어 상속인 각자가 취득한 것으로 보고, ㅁ은 주택조합이 조합원용으로 취득하는 공동주택과 부대시설·복리시설을 조합원이 취득한 것으로 보기 때문이다. ㄴ은 조작설비 등 부대설비를 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 보는 규정 그대로다.

근거: 지방세법 제6조·제7조

정답 ③. 2025년 납세의무 성립분 1세대 1주택 재산세의 공정시장가액비율은 시가표준액 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%다. 6억원을 초과하는 주택에는 45%가 적용된다. 43%·44%는 하위 구간의 비율이고, 60%는 주택의 원칙 비율, 70%는 토지·건축물의 비율이다.

근거: 지방세법 시행령(재산세 공정시장가액비율, 제110조의2 1세대 1주택)

정답 ③. 공동주택을 개수(대수선 제외)해 취득하는 경우 '개수로 인한 취득 당시 「지방세법」 제4조에 따른 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택'에 대한 취득세는 부과하지 않는다(③). ①·④·⑤는 기준을 6억원으로 적었고, ②는 시가표준액이 아닌 실지거래가액을 기준으로 삼았으므로 모두 틀렸다.

근거: 지방세법(취득세의 비과세) 및 같은 법 시행령

정답 ④. 납부유예는 주택분 종합부동산세에만 인정되는 제도여서, 토지분 종부세의 납부유예를 신청하면 관할세무서장이 허가할 수 있다는 ④가 틀렸다. ① 종합합산·별도합산 구분 과세, ② 별도합산 공제 80억원과 공정시장가액비율 100%, ③ 12월 1일부터 12월 15일까지의 신고납부, ⑤ 주택분 납부유예 신청에 대한 기한 내 통지 의무는 모두 법령과 같다.

근거: 종합부동산세법(토지분 과세와 부과·징수)

정답 ④. 민간임대주택으로서 임대기간·주택 수·가격·규모 등을 고려해 대통령령으로 정하는 주택은 보유현황을 신고하면 과세표준 합산대상 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 보므로 ④가 옳다. ① 신탁주택은 위탁자가 납세의무자이고, ② 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, ③ 공익법인이 공익목적사업에 직접 사용하는 주택만 보유한 경우의 세율은 1천분의 5다. ⑤도 세부담 상한에 관한 서술이 법령과 다르다.

근거: 종합부동산세법 제8조·제9조

정답 ⑤. 확정신고납부를 할 때 예정신고 산출세액이 있으면 이를 공제하고 납부하므로 ⑤가 옳다. ① 토지거래허가구역 토지의 예정신고 기한은 허가일이 속하는 '분기'가 아니라 '달'의 말일부터 2개월이고, ② 부담부증여의 채무액 부분은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월이며, ③ 양도차손이 나도 예정신고를 할 수 있고, ④ 양도소득금액이 있으면 과세표준이 없어도 확정신고를 해야 한다.

근거: 소득세법 제105조·제107조·제110조

정답 ②. ㄱ 사업장 소재지를 납세지로 신청하면 국세청장 또는 관할지방국세청장이 지정할 수 있고, ㄹ 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업의 결손금은 종합소득 과세표준 계산에서 공제하지 않으므로 ㄱ·ㄹ이 옳다. ㄴ 국외 주택 임대소득은 비과세소득이 아니고, ㄷ 광업재단을 대여하는 사업도 부동산임대업에 해당한다.

근거: 소득세법 제19조·제45조, 같은 법 시행령

정답 ②. 소유기간이 5년 이상인 토지는 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간 초과의 세 기간에 모두 해당해야 비사업용 토지가 된다. 따라서 ㄱ 2, ㄴ 1, ㄷ 40이 되어 ②가 맞다.

근거: 소득세법 시행령 제168조의6

정답 ①. 자본적지출로 인정되는 쟁송 소송비용·화해비용은 '그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액'이다. 필요경비에 산입된 금액까지 자본적지출로 보아 다시 취득가액에 가산한다고 적은 ①이 틀렸다. ② 명도비용은 양도비 등, ③ 약정에 따른 이자상당액 중 당초 지급기일 지연으로 추가 발생한 부분을 제외한 금액은 취득원가, ④ 재건축부담금은 자본적지출, ⑤ 토지개발채권 매각차손은 양도비 등에 해당한다.

근거: 소득세법 제97조, 같은 법 시행령 제163조

정답 ③. 미등기양도제외 자산은 법원의 결정에 따라 취득등기가 불가능한 자산(ㄱ), 장기할부조건으로 취득해 계약조건상 등기가 불가능한 자산(ㄴ), 도시개발사업이 종료되지 않아 취득등기 없이 양도하는 토지(ㄷ)다. 공사용역 대가로 취득한 체비지를 환지처분공고 후 양도하는 토지(ㄹ)는 여기에 없다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ을 고른 ③이 맞다.

근거: 소득세법 제104조, 같은 법 시행령(미등기양도제외 자산)

정답 ②. 부담부증여는 인수된 채무액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산하고, 취득가액은 전체 취득가액 중 채무액이 차지하는 비율만큼 안분한다. 계산: 양도가액 2억원 - 취득가액 5억원×(2억원/10억원)=1억원 → 양도차익 1억원. 0원·2억원·4억원·5억원은 채무 인수분을 양도로 보지 않거나 취득가액을 안분하지 않은 계산이다.

근거: 소득세법 제97조, 같은 법 시행령(부담부증여의 양도차익 계산)