부동산학개론 (1차) 2025년 제36회

정답 ①. 부증성은 토지를 물리적으로 새로 생산할 수 없고 공급량을 늘릴 수 없다는 특성으로, 희소성을 통해 지대·지가를 발생시키고 토지이용을 집약화하며 최유효이용을 정당화하는 근거가 된다. 인접성은 다른 토지와 맞닿아 외부효과·협동적 이용이 생기는 성질, 개별성은 같은 토지가 둘 없어 개별분석이 필요한 성질, 영속성은 토지가 소멸하지 않아 임대차가 성립하는 성질이므로 제시된 네 가지 설명과 맞지 않는다. 적재성은 토지가 건물 등을 받쳐 주는 물리적 성질을 가리키는 것으로 '생산할 수 없다'는 정의와 연결되지 않는다.

근거: 토지의 지역적 특성(부증성) 이론

정답 ①. 한국표준산업분류(KSIC)는 부동산업을 부동산 임대 및 공급업과 부동산 관련 서비스업으로 나눈다. 부동산 중개·대리업, 감정평가업, 투자자문업, 분양대행업, 관리업은 모두 부동산관련 서비스업에 속하므로, 서비스업에 해당하지 않는 것은 부동산 임대 및 공급업인 ①이다.

근거: 한국표준산업분류(KSIC) 대분류 L 부동산업

정답 ③. 건축법령상 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 포함되므로 다중주택이 정답이다. 아파트와 연립주택·다세대주택은 공동주택에, 오피스텔은 업무시설(또는 공동주택에 준하는 경우가 있어도 단독주택은 아님)에 해당한다.

근거: 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류

정답 ③. ㄱ은 옳다. 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 그 용도로 조성된 토지가 택지다. ㄴ은 틀렸다. 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지는 '필지'이고, 획지는 도시계획에서 도로 등으로 둘러싸인 일단의 토지다. ㄷ은 옳다. 용도상 불가분 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지가 일단지다. ㄹ은 틀렸다. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해면은 '해면'이며, 포락지는 파도·유수로 지반이 깎여 바다에 잠긴 토지다. ㅁ은 옳다. 택지·농지·산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되는 지역의 토지가 후보지다.

근거: 부동산 용어(택지·필지·획지·일단지·해면·후보지) 이론

정답 ④. STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)으로 구성되므로 '동반자관계(Partnership)'로 설명한 ④가 틀렸다. 4P는 제품·가격·유통경로·판매촉진이고, AIDA는 주의·관심·욕구·행동의 구매심리 과정이며, 시장세분화는 고객집단을 나누는 활동이라는 설명은 모두 옳다.

근거: 부동산마케팅 STP·4P·AIDA 이론

정답 ③. 대체재 가격이 오르면 해당 부동산의 수요가 늘어 수요곡선은 우측으로 이동하므로, 좌측 이동이라고 한 ③이 틀렸다. 대출금리 인하는 자금조달 비용을 낮춰 수요를 늘리고, 건축자재 가격 하락과 공급자 보조금은 공급을 늘리며, 보완재 가격 하락은 해당 부동산 수요를 늘리므로 나머지 지문은 모두 옳다.

근거: 수요·공급곡선의 이동이론

정답 ⑤. 유량은 일정 기간 동안의 발생량이고 저량은 어느 시점에 축적된 양이다. 유량변수는 연간 이자비용(ㄴ), 주택거래량(ㄹ), 신규주택 공급량(ㅁ)이고, 저량변수는 통화량(ㄱ), 자본총량(ㄷ), 주택재고량(ㅂ)이므로 ⑤가 옳다. 기간 개념이 붙는 항목은 유량, '총량·재고·잔액' 개념은 저량으로 묶으면 된다.

근거: 유량(flow)과 저량(stock) 변수의 구분

정답 ①. 토지는 대체가 어렵고 공급이 거의 고정되어 있으며 소유·이용에 대한 법적 규제가 많아 시장기능만으로 수급을 조절하기 어렵다. 따라서 '수급조절이 용이하다'는 ①이 틀린 설명이다. 재화의 이질성, 정보의 불완전성·비대칭성, 부문시장별 독자성은 모두 토지시장의 특성이다.

근거: 토지시장의 특성론

정답 ③. 수요곡선과 공급곡선의 기울기 절댓값이 같을 때 수요가 우측으로 이동하고 공급이 좌측으로 이동하면 가격은 상승하며, 거래량은 두 이동폭의 차이로 결정된다. 거래량이 감소하려면 공급 감소폭이 수요 증가폭보다 커야 하므로 '수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우'인 ③이 정답이다. 두 곡선이 모두 우측으로 이동하거나 모두 좌측으로 이동하는 경우는 가격과 거래량이 같은 방향으로 움직이지 않아 조건을 충족하지 못한다.

근거: 수요·공급의 동시 변화와 균형가격·균형거래량

정답 ⑤. 공급함수는 공급량에 영향을 주는 가격, 건축비, 기술수준 등 제반 요인과 공급량의 관계를 나타내는 함수이므로 ⑤가 옳다. 수요곡선은 한계편익곡선, 공급곡선은 한계비용곡선이므로 ①·④는 뒤바뀌었고, 수요량은 주어진 가격에서 구입하고자 하는 '최대' 수량이며, 수요량의 변화는 곡선상의 이동으로 수요 자체의 변화(곡선 이동)와 구별된다.

근거: 부동산 수요·공급함수 이론

정답 ①. 수평합으로 시장수요를 구하면 QdA=100-P, QdB=(100-P)/2이므로 QdM=150-1.5P이고, 이를 P에 대해 정리하면 P=100-(2/3)QdM이 된다. 계산식: (100-P)+(50-0.5P)=150-1.5P → P=100-(2/3)QdM. 개별수요함수의 P절편을 그대로 두고 기울기만 합산한 ②·④·⑤는 수평합 절차를 적용하지 않은 오답이다.

근거: 시장수요함수(개별수요의 수평합)

정답 ⑤. 수요의 가격탄력성 1.6에 가격변화율 5%를 곱하면 8%이므로 수요량은 8% 증가한다(가격 하락이므로 방향은 증가). 계산식: 1.6×5%=8% 증가. 4%는 탄력성을 1로, 6%는 잘못된 곱셈을 적용한 오답이며, 가격이 하락하는데 수요량이 감소한다는 ②·④는 수요법칙에 어긋난다.

근거: 수요의 가격탄력성

정답 ②. 등비용선은 최소운송비지점에서 입지를 옮길 때 추가로 부담하는 운송비가 같은 지점을 연결한 선이므로 ②가 옳다. ①은 틀렸는데, 원료지수는 국지원료 중량÷제품 중량이므로 음수가 될 수 없고 1보다 크면 원료지향형 입지가 된다. ③의 임계등비용선은 '노동비 등 절감액'과 추가 운송비가 같아지는 선이고, ④의 최소운송비지점은 원료·제품의 중량과 거리로 결정되며 노동비·집적이익은 그 지점에서 이탈 여부를 판단하는 요인이다. ⑤는 최소비용 입지를 최적입지로 보는 이론이므로 최대수익 기준이라는 설명은 틀렸다.

근거: 베버(A. Weber)의 최소비용이론

정답 ①. ㄱ은 옳다. 리카도는 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙으로 차액지대를 설명했고, 지대는 잉여이므로 생산물 가격이 지대를 결정할 뿐 지대가 가격을 결정하지는 않는다고 보았다. ㄴ은 틀렸다. 토지 소유의 독점적 지위 때문에 비옥도와 무관하게 지대가 발생한다는 것은 마르크스의 절대지대설이고, 알론소는 입찰지대(위치) 이론을 제시했다. ㄷ은 틀렸다. 튀넨의 위치지대설에서 지대곡선의 기울기 차이는 운송수단이 아니라 작물별 운송비(운반비 특성)의 차이에서 발생하며, 기울기가 급한 작물은 근교의 집약적 농업, 완만한 작물은 원교의 조방적 농업으로 배치된다.

근거: 지대이론(리카도의 차액지대설·마르크스의 절대지대설·튀넨의 위치지대설)

정답 ④. 정보비용과 정보가치가 일치하면 초과이윤이 사라지므로 불완전경쟁시장이라도 할당효율적 시장이 될 수 있다. 따라서 '불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다'는 ④가 틀린 설명이다. 약성 시장에서는 기술적 분석, 준강성 시장에서는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없고 강성 시장에서는 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없으며, 불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다는 설명은 모두 옳다.

근거: 효율적 시장가설(약성·준강성·강성)과 할당효율적 시장

정답 ②. 허프모형의 점포 매력도는 매장면적÷거리²이므로 2022년에는 A 500/25=20, B 2,000/100=20, C 1,000/25=40으로 A의 점유율이 20/80=25%였다. A 매출 4억원이 25%이므로 X지역 전체 구매액은 16억원이고, 2024년에는 A가 2,500/25=100이 되어 총 160 중 점유율 62.5%가 되므로 16억×0.625=10억원이다. 계산식: (100/25)÷{(100/25)+(2,000/100)+(1,000/25)}=0.625, 16억×0.625=10억원.

근거: 허프(D. Huff) 확률모형

정답 ⑤. 종합부동산세는 국세이면서 보유 단계에서 부과되는 보유세에 해당하므로 정답이다. 재산세와 등록면허세는 지방세이고, 상속세는 국세이지만 취득·이전 단계의 거래세 성격이며, 양도소득세는 국세이면서 양도(거래) 단계의 조세다.

근거: 종합부동산세법·지방세법상 조세 분류

정답 ③. 도시지역의 용도지역은 주거·상업·공업·녹지지역이며, 준주거지역(주거), 근린상업지역(상업), 자연녹지지역(녹지)이 이에 해당해 3개다. 농림지역, 계획관리지역, 자연환경보전지역은 모두 관리지역이므로 도시지역이 아니다.

근거: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역 구분

정답 ②. 할인현금수지분석법(DCF)은 미래 현금흐름을 할인해 투자가치를 구하는 기법으로 순현재가치법(ㄱ), 내부수익률법(ㄷ), 수익성지수법(ㅁ)이 이에 속한다. 회수기간법(ㄴ)은 할인을 하지 않고 원금 회수기간을 보는 전통적 기법이고, 승수법(ㄹ)은 소득승수·가격승수를 이용하는 환원 방식이므로 DCF가 아니다.

근거: 할인현금수지분석법(DCF)과 전통적 투자분석기법

정답 ②. ㄱ은 옳다. 취득세는 지방세로서 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능을 한다. ㄴ은 틀렸다. 거래세는 거래량을 줄여 총잉여를 감소시키고 경제적 순손실(초과부담)을 발생시킨다. ㄷ은 틀렸다. 양도소득세 강화로 동결효과가 나타나면 매물이 줄어 가격은 오히려 상승 압력을 받는다. ㄹ은 옳다. 조세부담은 탄력성이 작은 쪽이 더 지므로 공급탄력성이 더 작으면 공급자 부담이 크다. ㅁ은 틀렸다. 헨리 조지는 토지 공급이 고정되어 토지세가 전가되지 않는다는 점을 근거로 토지단일세를 주장했다.

근거: 부동산조세의 귀착이론, 헨리 조지의 토지단일세론

정답 ④. 임대료 120만원에서 Qd=1,000-2×120=760호, Qs=100+4×120=580호이므로 초과수요는 760-580=180호다. 계산식: (1,000-240)-(100+480)=180호. 규제가격이 균형가격(150만원)보다 낮아 초과수요가 발생하는 전형적인 최고가격규제 사례다.

근거: 최고가격(임대료상한) 규제와 초과수요

정답 ②. 간접개입은 시장가격·비용 신호를 통해 민간의 행동을 유도하는 방식으로 임대료 보조(ㄱ), 조세인 재산세 부과(ㄴ), 부담금인 개발부담금(ㅂ)이 해당한다. 공공임대주택 공급(ㄷ), 공공토지비축(ㄹ), 토지거래허가(ㅁ)는 정부가 직접 공급하거나 거래를 통제하는 직접개입이다.

근거: 부동산정책의 직접개입·간접개입 수단

정답 ④. DSR은 차입자의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금상환액 비율로 상환부담을 종합 판단하는 지표이므로 ④가 옳다. LTV가 높아지면 자기자본비율은 낮아지고, 상업용 부동산의 순수입 대비 연간 채무부담액은 DSCR이며, 고정금리대출은 금리변동 위험을 금융기관이 부담하는 방식이고, 금리 인상으로 원리금을 제때 갚지 못하는 것은 신용위험(부도위험)이지 조기상환위험이 아니다.

근거: LTV·DTI·DSR 및 대출위험 구분

정답 ⑤. 주거급여법상 주택을 소유한 세대도 수선유지급여 등 주거급여를 받을 수 있는 경우가 있으므로 '주택을 소유한 모든 사람은 수급권자가 될 수 없다'는 ⑤가 틀렸다. 공공임대주택 공급의 소득재분배 효과, 임대료 규제 시 이중가격 형성, 통합공공임대주택의 정의, 임대료 보조의 실질소득 증가 효과는 모두 옳은 설명이다.

근거: 주거급여법, 공공주택 특별법상 통합공공임대주택

정답 ⑤. 세제·이용규제 등 정부정책의 변화로 생기는 불확실성은 정치적·제도적 위험이며, 유동성위험은 자산을 현금화하기 어려운 데서 오는 위험이다. 따라서 ⑤가 틀렸다. 위험과 요구수익률의 정(+)의 관계, 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자가치가 있다는 판단, 민감도분석의 정의, 부(-)의 레버리지효과 설명은 모두 옳다.

근거: 부동산투자위험의 유형(정치적·유동성 위험)

정답 ①. 인플레이션·경기변동 같은 체계적 위험은 시장 전체에 작용하므로 분산투자로 제거할 수 없어 ①이 옳다. 수익률이 무관계하게 움직이면 상관계수는 0이고, 효용이 같은 조합을 연결한 선은 무차별곡선이며, 수익률이 같은 방향으로 움직이면 분산효과가 작아지고, 분산·표준편차는 수익이 아니라 위험을 측정하는 지표다.

근거: 포트폴리오이론(체계적·비체계적 위험)

정답 ③. 자기자본은 8억원의 20%인 1억6,000만원이고, 1년 후 총수익은 순영업소득 4,000만원과 가치상승분 4,000만원(8억×5%)의 합계 8,000만원에서 이자 3,200만원(6억4,000만원×5%)을 뺀 4,800만원이다. 계산식: (4,000+4,000-3,200)÷16,000=30%. 이자는 대출잔액에만 부과되고 원금은 만기 일시상환이므로 자기자본수익률 계산에서 원금상환은 차감하지 않는다.

근거: 자기자본수익률과 레버리지 효과

정답 ④. 연도별 순현금흐름은 유입의 30%인 240만원, 300만원, 360만원이고, 유입과 유출을 각각 현재가치로 환산해 비교한다. 계산식: 유입의 PV=800×0.90+1,000×0.85+1,200×0.80=2,530만원, 유출의 PV=560×0.90+700×0.85+840×0.80=1,771만원, PI=2,530÷1,771=1.43. PI가 1보다 크므로 투자안이 수익성이 있다.

근거: 수익성지수(PI) 산정

정답 ②. 유효임대면적은 2,000㎡×80%=1,600㎡이고, 연평균임대료 6만원을 곱하면 9,600만원의 잠재총소득이 발생한다. 공실률 10%를 반영한 유효총소득은 8,640만원, 여기서 영업경비 50%(4,320만원)를 차감하면 순영업소득은 4,320만원이다. 계산식: 1,600×6만=9,600만 → ×0.9=8,640만 → ×0.5=4,320만원이며, 연부채상환액은 NOI 산정에서 차감하지 않는다.

근거: 순영업소득(NOI) 산정

정답 ③. 프로젝트금융은 프로젝트 자체의 사업성과 현금흐름을 담보로 자금을 조달하고 비소구·제한적 소구 구조를 취하므로, 프로젝트가 부실화되면 대출기관의 채권회수에 직접적인 영향이 생긴다. 따라서 '영향이 없다'는 ③이 틀렸다. 사업성 기초 조달, 비소구성, 이해당사자 간 위험배분, 에스크로우 계정 관리는 모두 프로젝트금융의 특징이다.

근거: 프로젝트금융(Project Financing)의 구조

정답 ②. LTV 기준으로는 4억원×60%=2억4,000만원까지 가능하므로 기존 5,000만원을 제외하면 1억9,000만원이 남는다. DTI 기준으로는 연소득 7,000만원×40%=2,800만원이 연간 상환한도이고, 이를 저당상수 0.2로 나누면 총대출한도 1억4,000만원이므로 추가한도는 1억4,000만원-5,000만원=9,000만원이다. 두 기준을 모두 충족해야 하므로 더 작은 9,000만원이 정답이다.

근거: LTV·DTI를 적용한 대출한도 산정

정답 ③. 1회차 원리금상환액 5,700만원은 원금 9억원÷30년=3,000만원과 1회차 이자 2,700만원의 합이므로 대출금리는 2,700÷90,000=3%다. 10회차 직전 잔액은 9억원−3,000만원×9=6억3,000만원이므로 10회차 이자는 6억3,000만원×3%=1,890만원이다. 따라서 ㄱ은 연 3%, ㄴ은 1,890만원이다. (지문에는 원리금균등분할상환이라 적혀 있으나 제시된 수치는 원금균등분할상환 조건과 일치한다 — 원문 표기와 수치가 어긋나는 문항이다.)

근거: 원금균등분할상환 방식의 이자 계산

정답 ⑤. 위탁관리 부동산투자회사도 영업인가 후 일정한 한도와 절차에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있으므로 '할 수 없다'는 ⑤가 틀렸다. 본점 외 지점 설치 금지와 직원 고용·상근임원 금지, 자산의 투자·운용업무의 자산관리회사 위탁, 최저자본금 50억원, 설립 자본금 3억원은 모두 위탁관리회사에 관한 옳은 설명이다.

근거: 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사

정답 ①. 원금균등분할상환은 1회차에 원금을 가장 많이 갚으므로 같은 조건의 원리금균등분할상환보다 1회차 원리금상환액이 더 많다. 따라서 '더 적다'는 ①이 틀렸다. 만기일시상환의 정의, 원리금균등의 매회 납입액 일정, 원리금균등의 가중평균상환기간이 더 길다는 설명, 체증식분할상환의 정의는 모두 옳다.

근거: 고정금리대출의 원리금 상환방식

정답 ②. 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 임대에 필요한 경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이며, 지문 ②가 설명한 '일반기업 경영의 총수익을 분석해 임대료를 산정하는 방법'은 수익분석법이다. 따라서 ②가 틀렸다. 시장가치 외 가치 기준 결정, 일괄 감정평가, 임대사례비교법의 정의, 감정평가조건 부가에 관한 설명은 모두 규칙에 부합한다.

근거: 감정평가에 관한 규칙상 적산법·수익분석법·임대사례비교법

정답 ⑤. 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역이므로, 개별요인을 공유한다고 한 ⑤가 틀렸다. 최유효이용 판정에는 개별분석이 필요하고, 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이며, 통상 지역분석을 개별분석보다 먼저 실시하고 지역분석으로 표준적 이용과 가격수준을 파악한다.

근거: 감정평가에 관한 규칙상 인근지역·유사지역, 지역분석과 개별분석

정답 ④. 비교표준지 공시지가 5,000,000원에 시점수정으로 용도지역이 주거지역이므로 주거지역 지가변동률 5%를 적용하고, 개별요인은 가로조건 5% 열세·획지조건 8% 우세를 곱한 뒤 그 밖의 요인 60% 증액을 반영한다. 계산식: 5,000,000×1.05×0.95×1.08×1.60=8,618,400원. 상업지역 변동률 10%를 적용한 9,028,800원(⑤)은 용도지역 기준을 잘못 적용한 오답이다.

근거: 공시지가기준법(시점수정·지역요인·개별요인 비교·그 밖의 요인 보정)

정답 ④. 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가는 그 사유가 1월 1일~6월 30일에 생기면 그 해 7월 1일, 7월 1일~12월 31일에 생기면 다음 해 1월 1일을 기준으로 결정·공시하므로 '6월 1일'이라고 한 ④가 틀렸다. 표준지공시지가의 공시기준일 원칙과 예외, 30일 이내 이의신청, 표준지에 대한 개별공시지가 미공시 가능, 표준지공시지가의 기능에 관한 설명은 모두 옳다.

근거: 부동산 가격공시에 관한 법률 및 같은 법 시행령

정답 ③. 재조달원가는 1,400,000원/㎡×200㎡=2억8,000만원이고, 이를 건축비지수로 시점수정하면 2억8,000만원×125/100=3억5,000만원이다. 사용승인 후 6년이 경과했으므로 정액법 감가율은 6/50=12%이고, 3억5,000만원×0.88=3억800만원이다. 계산식: 1,400,000×200×1.25×(1-6/50)=308,000,000원.

근거: 원가법(재조달원가의 시점수정과 정액법 감가수정)

정답 ①. 옳은 연결은 기업가치-수익환원법, 건물-원가법 두 가지다. 광업재단은 수익환원법, 항공기는 원가법, 임대료는 임대사례비교법, 과수원과 자동차는 거래사례비교법이 주된 방법이므로 나머지 연결은 모두 틀렸다. 따라서 옳은 것은 2개다.

근거: 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법