2차 · 공시법·세법
2차 2교시는 5지선다 40문항을 50분에 풉니다. 문항 배치는 공시법이 앞부분, 세법이 뒷부분으로 나뉘는 것이 일반적이라, 시험장에서는 지적·등기(공시법)를 먼저 정리하고 세법 계산으로 넘어가는 순서가 안전합니다.
범위는 다섯 개 법률로 좁혀집니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」의 지적·등록 부분, 「부동산등기법」, 「지방세법」의 취득세·재산세·등록면허세, 「소득세법」의 양도소득세, 「종합부동산세법」입니다. 민법이나 세무회계처럼 범위가 넓지 않아, 다섯 법률의 뼈대를 정확히 잡으면 반복 학습만으로 안정권에 들어갈 수 있습니다.
합격 기준은 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상입니다. 공시법·세법에서 40점 미만이 나오면 다른 과목 점수와 무관하게 탈락하므로, 잘 나오는 단원 하나를 버리는 전략은 통하지 않습니다.
지적공부는 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부·지적도·임야도·경계점좌표등록부로 구성되고, 등록사항은 소재지·지번·지목·면적·경계와 좌표입니다. 여기서 갈리는 것이 등록전환(임야도를 대장으로 옮김), 축척변경(지적도의 축척을 바꿈), 바꾸기(지적도와 임야도 사이에서 토지를 옮김) 세 가지입니다. 이름이 비슷해 보기에서 자리를 바꿔 놓는 것이 가장 흔한 함정입니다.
지적공부 등록은 원칙적으로 소유자의 신청에 따르고, 예외적으로 직권 등록이 있습니다. 토지이동은 신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경·바꾸기·축척변경으로 정리해 두면 목록형 문항이 흔들리지 않습니다. 면적은 ㎡ 단위로만 등록되고, 지목은 28개로 한정된다는 점도 함께 기억해야 합니다.
등기부는 표제부(소재지·면적·구조), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 외의 권리) 세 칸으로 읽습니다. 등기는 공동신청주의가 원칙이라 등기의무자와 등기권리자가 함께 신청하지만, 판결에 의한 등기·상속·법인 합병처럼 단독신청이 되는 예외를 구분해야 합니다.
등기의 효력은 접수번호 순서로 정해집니다. 같은 날 접수된 경우에도 접수 시각과 번호로 순위가 갈리므로, 순위를 뒤집은 보기(예: 후순위 저당권이 먼저라고 서술)는 계산 없이 오답으로 걸러야 합니다. 등기 완료 후에는 등기필증이 아니라 등기필정보가 통지된다는 점도 최근 회차에서 자주 확인되는 부분입니다.
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액입니다. 유상취득은 사실상 취득가격(계약금액에 부대비용을 더한 금액), 무상취득은 시가표준액이 기준이라 이 둘을 바꿔 놓은 보기가 단골입니다. 취득 시점은 유상승계의 경우 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이고, 신고납부는 취득일부터 60일 이내에 합니다.
주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3% 누진, 9억원 초과 3%로 잡고, 여기에 지방교육세와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세가 붙습니다. 다주택·법인 중과는 조정대상지역 지정과 시행령 개정에 따라 수시로 바뀌므로, 세율 숫자보다 “중과가 붙는 조건”을 먼저 외우는 편이 안전합니다.
보유 단계는 과세기준일이 전부입니다. 재산세와 종합부동산세는 모두 6월 1일 현재 소유자를 납세의무자로 삼고, 재산세는 7월(주택)과 9월(나머지)에 부과고지, 종부세는 12월에 신고납부합니다. 그래서 6월 2일에 잔금을 치렀다면 그해 재산세는 매도인 부담이 되고, 이 한 줄이 사례형 문항의 정답을 가릅니다.
종부세는 인별로 합산한 주택 공시가격에서 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 뒤 세율을 적용하며, 이미 낸 재산세를 공제합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본세율을 적용하는 구조로, “차익 → 공제 → 세율 → 감면” 네 단계를 순서대로 밟으면 계산이 흐트러지지 않습니다.
| 주차 | 목표 | 방법 |
|---|---|---|
| 1주 | 지적공부 뼈대 | 지적공부 종류·등록사항·토지이동 7가지를 표로 만들고, 등록전환·축척변경·바꾸기를 사례로 구분합니다. |
| 2주 | 등기절차 + 취득세 | 등기부 3단 구조와 공동신청·단독신청 예외를 정리하고, 취득세 과세표준·세율·60일 신고를 계산합니다. |
| 3주 | 보유세 + 양도세 | 6월 1일 기준일, 재산세 세율 구간, 종부세 기본공제·재산세 공제를 익히고 양도차익 4단계 계산을 반복합니다. |
| 4주 | 계산 반복·실전 | 장특공·중과·고가주택 유형을 조건만 바꿔 3회 재계산하고, 40문항 50분으로 시간을 재어 회차를 풉니다. |
2차 · 공시법·세법 기출을 5개 회차 · 200문항 · 2016~2025년 수록하고 있습니다. 회차를 고르면 바로 풀 수 있고, 틀린 문항은 오답노트에 쌓입니다.
성격이 달라 학습법은 나눠야 합니다. 공시법은 절차와 용어를 표로, 세법은 과세표준·기준일·세율을 계산 흐름으로 정리하되, 두 파트를 하루에 함께 봐서 40문항 전체 감각을 유지하는 편이 좋습니다.
모두 외우면 개정에 휘둘립니다. 취득세 1·3% 구간, 재산세 0.1~0.4%, 종부세 기본공제 12억·9억, 양도세 6~45%와 단기 70·60%처럼 뼈대가 되는 숫자만 잡고, 중과·감면은 조건과 함께 묶어 기억하세요.
세법은 개정 영향이 큽니다. 최근 회차를 먼저 풀어 현재 기준을 잡고, 과거 회차는 “당시 기준”으로 푼 뒤 달라진 조문을 표시해 두는 방식이 안전합니다.