공인중개사법령 및 중개실무 출제 경향과 공부법

중개사법은 조문과 실무가 같은 사건을 두 번 묻는 과목입니다. 등록 요건과 제재 조항을 정확히 잡고, 그 조문이 확인·설명서와 거래계약서, 보수 계산으로 어떻게 나타나는지 붙여 두면 실무 문항이 흔들리지 않습니다.

한 과목, 두 개의 층

2차 1교시는 공인중개사법령과 중개실무를 한 과목으로 묶어 40문항을 냅니다. 부동산공법과 시간을 합산해 100분이 주어지고, 5지선다로 출제됩니다. 앞의 층은 조문의 요건과 절차를, 뒤의 층은 그 조문이 실제 거래에서 어떻게 작동하는지를 묻습니다.

두 층을 따로 외우면 같은 내용을 두 번 공부하게 됩니다. 확인·설명 의무는 조문 문제로도, 중개사고 사례 문제로도 나오고, 중개보수는 요율 계산과 행정처분을 한 문항 안에서 함께 묻습니다. 조문을 읽을 때 이 조항이 어떤 서류와 절차로 나타나는가를 옆에 적어 두는 이유가 여기에 있습니다.

등록에서 보수까지, 조문의 축

중개업의 출발점은 개설등록입니다. 사무소를 두고 관할 시장·군수·구청장에게 등록해야 하며, 공인중개사 자격증과 결격사유 확인이 함께 붙습니다. 결격사유는 미성년자, 파산 후 미복권, 금고 이상의 실형, 집행유예 기간 중인 자처럼 신분과 형사 이력에서 갈리므로 유형별로 묶어 외웁니다.

등록은 사무소 단위로 이루어지므로 이중등록이 금지되고, 등록증이나 등록번호를 빌려주는 행위도 금지됩니다. 이 위반은 벌칙과 별개로 자격정지나 등록취소로 곧바로 이어지므로, 등록 파트는 요건과 제재를 한 표에 놓고 봐야 합니다.

중개계약을 맺으면 일반중개인지 전속중개인지에 따라 의무가 달라집니다. 전속중개계약에서는 중개대상물 목록을 게시해야 하고, 계약 전에는 권리관계와 법령상 제한, 거래 예정가격, 관리비 등을 확인해 중개의뢰인에게 설명한 뒤 서명·날인을 받아야 합니다. 확인·설명서는 교부하고 사본을 보관해야 하며, 형식만 갖추고 핵심 사항을 빼면 설명 의무 위반이 됩니다.

거래가 성립하면 거래계약서를 작성해 서명·날인을 받고 사본을 교부합니다. 계약서에는 중개사무소 명칭과 등록번호, 개업공인중개사 성명, 보수에 관한 사항이 들어가야 하고, 이 기재를 빠뜨린 계약서는 그 자체로 처분 사유가 됩니다. 보수는 협의로 정하되 법정 한도를 넘을 수 없어, 주거용 매매·교환은 요율표 상한(0.9% 이내), 임대차는 그보다 낮은 상한(0.8% 이내) 안에서 정해집니다.

실무 파트에서 갈리는 지점

• 매수신청대리: 법원 경매에서 매수신청을 대리하려면 별도의 등록과 교육을 거쳐야 하고, 대리할 수 있는 행위의 범위가 정해져 있습니다. 대리권 없이 보증금을 받거나 매수신청을 대신하면 등록취소·자격정지 사유가 됩니다.
• 공매: 한국자산관리공사의 공매는 매수신청 대리가 가능한 대상을 따로 정하고 있어, 경매와 요건이 같다고 가정하면 판단이 어긋납니다.
• 상가임대차: 환산보증금이 기준선을 넘는지에 따라 적용 법리가 달라지고, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호가 핵심 쟁점으로 반복됩니다.
• 주택임대차: 인도와 전입신고로 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 우선변제를 받을 수 있다는 점이 중개사의 설명 의무와 직결됩니다.
• 부동산거래신고: 주택 매매계약은 체결일부터 30일 이내에 거래 당사자가 공동으로 신고해야 하고, 지연 신고나 거짓 신고는 과태료로 정리됩니다.
• 중개사고: 권리관계를 확인하지 않아 생긴 손해는 개업공인중개사의 배상 책임으로 이어지고, 이때 확인·설명서와 계약서가 분쟁의 증거가 됩니다.

제재는 세 갈래로 나눠 외운다

법령 파트의 끝은 제재입니다. 같은 위반이라도 벌칙(형벌), 과태료, 행정처분(자격정지·등록취소)으로 나뉘고, 문항은 이 셋을 서로 바꿔 놓는 방식으로 나옵니다. 무등록 중개나 등록증 대여처럼 중개 질서를 직접 흔드는 행위에는 형벌과 행정처분이 함께 붙고, 신고·게시·장부 비치 같은 협력 의무 위반은 과태료로 정리되는 경우가 많습니다.

자격정지는 기간을, 등록취소는 사유를 묻습니다. 확인·설명 의무 위반과 보수 초과 수령은 자격정지 구간에서, 결격사유 발생과 이중등록은 등록취소 구간에서 주로 다뤄지므로 표를 위반 행위 → 제재 종류 → 기간·금액 세 칸으로 만들어 채웁니다.

학습은 최근 회차부터 훑어 현재 조문 기준을 잡고, 과거 회차로 내려가며 개정 전후 차이를 표시하는 순서가 안전합니다. 조문을 읽을 때는 주체·요건·기한·효과 네 칸을 항상 채우고, 사례형 실무 문제는 같은 사건을 조문 위반과 민사 책임 두 각도에서 다시 설명해 봅니다.

답을 골랐는데 틀리는 이유

• 등록 요건과 결격사유를 섞은 보기 — 자격증 유무와 신분·형사 이력은 다른 층위의 요건입니다.
• 중개보수 요율의 상한과 실제 받은 금액을 뒤집은 보기 — 한도 초과 여부는 받은 금액으로 판단합니다.
• 자격정지와 등록취소, 과태료와 벌칙을 서로 바꾼 보기 — 제재 수단이 다르면 정답도 달라집니다.

4주 학습 계획

주차	목표	방법
1주	법령 지도	공인중개사법을 등록·중개계약·확인설명·보수·제재 다섯 축으로 그리고 조문을 요건 단위로 읽습니다.
2주	서류 흐름	확인·설명서와 거래계약서의 기재 사항, 교부·보관 의무를 절차 순서대로 정리합니다.
3주	보수·제재 표	보수 요율과 자격정지·등록취소·과태료를 위반 행위별로 대응시킨 표를 완성합니다.
4주	실무 사례	경매·공매 대리와 임대차 쟁점을 사례로 풀고, 회차를 시간 재고 풀어 반복 실수를 확인합니다.

이 사이트 수록 범위

2차 · 중개사법 기출을 5개 회차 · 200문항 · 2016~2025년 수록하고 있습니다. 회차를 고르면 바로 풀 수 있고, 틀린 문항은 오답노트에 쌓입니다.

자주 묻는 질문