공인중개사법령 및 중개실무 (2차) 2025년 제36회

정답 ⑤. 제2조 제5호는 소속공인중개사를 '개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자'로 정의한다. 법인의 사원·임원인 공인중개사를 오히려 '포함'시키므로 제외된다고 쓴 ⑤가 틀린 설명이다. ①~④는 제2조 제1호부터 제4호까지의 정의와 문언이 그대로 일치한다.

근거: 공인중개사법 제2조

정답 ②. 제7조 제1항은 공인중개사가 자기 자격증을 양도·대여하는 행위를, 제2항은 누구든지 타인의 자격증을 양수·대여받아 사용하는 행위를 금지하고, 제3항(2023. 6. 1. 신설)은 이러한 금지행위를 알선하는 것까지 금지한다. 따라서 ㄱ·ㄴ은 옳고, 자격증 대여를 '알선할 수 있다'는 ㄷ은 금지규정 위반이므로 ②가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제7조

정답 ①. 제12조 제2항은 개업공인중개사등이 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원이 되거나 다른 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 되는 것을 금지하므로, 다른 개업공인중개사의 중개보조원이 될 수 있다는 ①이 틀렸다. ②는 제10조 제1항의 피성년후견인 결격사유, ③은 제9조 제2항, ④는 법인의 자본금 등 등록기준(3천만원으로는 미달)에 비추어 옳고, ⑤도 집행유예기간 만료 후 2년의 결격사유와 일치한다.

근거: 공인중개사법 제9조·제10조·제12조

정답 ①. 제16조 제1항과 시행규칙 제9조 제1항은 인장을 '업무를 개시하기 전에' 등록하도록 정할 뿐, 개설등록 신청과 동시에 등록하도록 요구하지 않으므로 ①이 틀렸다. ②(업무개시 전 등록), ④(분사무소 인장은 「상업등기규칙」에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장), ⑤(변경일부터 7일 이내 변경등록)는 시행규칙 제9조에 그대로 부합하고, ③도 법인 인장 등록을 인감증명서 제출로 갈음하는 같은 조 제4항에 비추어 옳다.

근거: 공인중개사법 제16조, 시행규칙 제9조

정답 ④. 법 제18조의3 제1항은 국토교통부장관이 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 등에 모니터링 업무를 위탁할 수 있게 하므로 ㄱ은 옳고, 같은 조 제2항·제3항은 결과보고서의 통보와 조사·조치 요구의 근거가 되어 ㄷ도 옳다. ㄴ이 틀린 것은 시행규칙 제10조의3 제3항이 기본 모니터링은 '매 분기의 마지막 날부터 30일 이내', 수시 모니터링은 '업무를 완료한 날부터 15일 이내'에 제출하도록 구분하고 있기 때문이다.

근거: 공인중개사법 제18조의3, 시행규칙 제10조의3

정답 ③. 법 제13조 제1항은 법인이 아닌 개업공인중개사가 등록관청 관할 구역 안에 1개의 중개사무소만 두도록 하고, 제2항은 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물의 설치를 금지하므로 ㄱ·ㄴ은 옳다. ㄷ이 틀린 것은 시행령 제15조 제3항이 분사무소설치신고서를 분사무소 소재지가 아니라 '주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청'에 제출하도록 정하고 있기 때문이다.

근거: 공인중개사법 제13조, 시행령 제15조

정답 ⑤. 제18조의2 제1항은 표시·광고에 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항은 명시하되 '중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다'고 규정하므로, 중개보조원에 관한 사항을 명시하여야 한다는 ⑤가 틀렸다. ①은 제18조 제2항의 유사명칭 사용금지, ②·③은 제18조의2의 표시·광고 제한, ④는 같은 조의 위반에 따른 철거명령 등 조치에 근거하여 모두 옳다.

근거: 공인중개사법 제18조·제18조의2

정답 ⑤. 법 제14조 제1항은 법인인 개업공인중개사가 중개업 외에 부동산의 관리대행(제1호), 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담(제2호), 상업용 건축물 및 주택의 분양대행(제4호) 등을 함께 할 수 있도록 허용한다. 상업용 건축물의 분양대행(ㄱ), 부동산 개발에 관한 상담(ㄴ), 상업용 건축물의 관리대행(ㄷ)이 모두 여기에 해당하므로 ⑤가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제14조

정답 ①. 제21조 제2항은 휴업기간을 6개월로 제한하면서 질병으로 인한 요양 등 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있으면 예외를 인정하고, 출산도 여기에 포함되므로 ①이 옳다. ②는 관할 구역 밖으로 이전할 때 '이전후 등록관청'에 신고하여야 하므로(제20조 제1항 단서) 틀렸고, ③은 분사무소별 폐업신고, ④는 재개신고 시 등록증 첨부, ⑤는 세무서장이 송부한 폐업신고서의 제출 간주에 관한 규정과 각각 어긋난다.

근거: 공인중개사법 제20조·제21조

정답 ④. 법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 확인·설명을 하도록, 제3항은 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명서를 작성하도록 하므로 ①·②는 옳다. ④가 틀린 것은 시행령 제21조 제1항 제3호의2가 '관리비 금액과 그 산출내역'을 주택 임대차 중개에서 확인·설명하여야 할 사항으로 명시하고 있기 때문이다. ③은 설명의무가 없는 사항이라도 계약 체결 결정에 중요한 사항에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다는 판례로, ⑤는 보수를 받지 못했다는 사정만으로 확인·설명의무나 손해배상책임이 소멸하지 않는다는 판례로 각각 옳다.

근거: 공인중개사법 제25조, 시행령 제21조

정답 ③. 법 제26조 제2항은 국토교통부장관이 거래계약서의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있게 하고(ㄱ 옳음), 시행령 제22조 제1항은 계약일과 중개대상물확인·설명서 교부일자를 기재사항으로 정하고 있다(ㄴ 옳음). ㄷ이 틀린 것은 같은 조 제2항이 거래계약서의 보존기간을 5년으로 정하고 있기 때문이다.

근거: 공인중개사법 제26조, 시행령 제22조

정답 ③. 시행규칙 제13조의 일반중개계약서에 중개대상물의 위치·규모 등을 기재하여 그 작성을 요청할 수 있으므로 ③이 옳다. ①은 시행령 제20조 제1항이 유효기간을 3월로 하면서 '당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따른다'고 하여 연장이 가능하므로 틀렸고, ②는 전속중개계약서의 보존기간이 3년이므로 5년은 틀리다. ④·⑤는 공개·비공개 요청의 취지를 뒤집은 것으로, 공시지가가 당연한 공개항목이 아니고 중개의뢰인이 비공개를 요청한 사항은 공개하지 않는다.

근거: 공인중개사법 제23조, 시행령 제20조, 시행규칙 제13조

정답 ③. 주택 외 중개대상물의 중개보수는 법 제32조 제4항 후단에 따라 국토교통부령인 시행규칙 별표 2의 상한요율로 정해지고, 시·도 조례는 주택의 보수에만 적용된다. 따라서 사무소 소재지 시·도의 조례에 따르라고 한 ③이 틀렸다. ①·②·④·⑤는 각각 주택 보수의 조례 위임, 주택 면적 2분의 1 기준, 동일한 기회의 복수 거래 시 매매 거래금액 적용, 분양권 매매의 거래금액 산정에 관한 규정에 부합한다.

근거: 공인중개사법 제32조, 시행규칙(중개보수 및 실비)

정답 ④. ㄱ이 틀린 것은 시행규칙 제15조 제2항의 지정요건이 정보처리기사 '1명 이상'과 공인중개사 1명 이상을 확보하는 것이기 때문이다. ㄴ은 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 정보망을 설치·운영하지 않은 경우의 지정취소 규정에 부합하고, ㄷ도 제출서류에 공인중개사 자격증 사본이 포함되므로 옳다. 따라서 ④가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제24조, 시행규칙 제15조

정답 ⑤. 법 제33조 제1항은 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위(ㄱ), 무등록 중개업을 영위하는 자임을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받는 행위(ㄴ), 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸며 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주는 행위(ㄷ)를 모두 금지행위로 열거하고 있다. 세 행위가 모두 이에 해당하므로 ⑤가 정답이며, 하나라도 빠뜨린 선택지는 성립하지 않는다.

근거: 공인중개사법 제33조

정답 ④. 법 제35조 제1항의 자격취소 사유에는 결격사유 해당, 부정한 방법에 의한 자격취득, 자격정지기간 중 중개업무 수행·소속공인중개사 취임·법인 임원 취임, 자격증의 양도·대여, 성명 대여 등이 열거되어 있으나 '직무와 관련하여 벌금형을 선고받은 경우'는 없다. 벌금형은 금고 이상의 형에 해당하지 않아 자격취소 사유가 되지 않으므로 ④가 정답이고, ①~③과 ⑤는 모두 취소 사유에 해당한다.

근거: 공인중개사법 제35조

정답 ⑤. 법 제36조는 소속공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위(ㄱ), 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위(ㄴ), 하나의 거래계약에 관하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 행위(ㄷ)를 자격정지 사유로 규정하고 있다. 세 행위 모두 제33조의 금지행위에 해당하여 자격정지 대상이 되므로 ⑤가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제33조·제36조

정답 ②. 법 제38조 제1항은 중개사무소등록증을 다른 사람에게 대여한 경우(ㄱ)와 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우(ㄴ)를 등록취소 사유로 규정하고 있다. ㄷ은 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결한 경우로서 등록취소가 아니라 업무정지 사유에 그치므로 ②가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제38조

정답 ⑤. 시행령 제34조 제3호는 책임준비금의 적립비율을 공제사고 발생률과 공제금 지급액 등을 고려하여 정하되 '공제료 수입액의 10/100 이상'이 되도록 규정하고 있으므로, 20/100 이상이라고 한 ⑤가 틀렸다. ①~④는 법 제42조의 공제사업 실시, 공제규정의 제정·변경에 대한 국토교통부장관 승인, 부대업무의 공제사업 포함, 공제규정의 기재사항에 관한 규정에 그대로 부합한다.

근거: 공인중개사법 제42조, 시행령 제34조

정답 ④. 시행규칙의 수수료 규정은 중개사무소 개설등록 신청, 중개사무소등록증 재교부 신청, 분사무소 설치신고, 분사무소설치신고확인서 재교부 신청 등을 수수료 납부 대상으로 열거하고 있다. 등록인장의 변경 등록·신고는 열거된 수수료 사무가 아니므로 ④가 정답이며, ①·②·③·⑤는 모두 수수료를 납부하여야 하는 자에 해당한다.

근거: 공인중개사법 시행규칙(수수료)

정답 ②. 시행령 제36조의2 제1항은 포상금을 1건당 50만원으로 정하고 있어 ㄷ은 옳다. ㄱ이 틀린 것은 시행규칙 제28조 제1항이 포상금지급신청서를 국토교통부장관이 아니라 등록관청에 제출하도록 하기 때문이고, ㄴ도 지급 요건이 '공소제기 또는 기소유예'의 결정이 있는 경우이므로 공소제기만을 요구한 것은 틀리다. 따라서 ②가 정답이다.

근거: 공인중개사법 제46조, 시행령 제36조의2, 시행규칙 제28조

정답 ③. 법 제47조의2 제1항은 국토교통부장관이 부동산 시장의 건전한 거래질서 조성을 위하여 신고센터를 설치·운영할 수 있게 하고(ㄱ 옳음), 제5항은 누구든지 교란행위를 발견하면 그 사실을 신고할 수 있게 한다(ㄷ 옳음). 신고센터 업무의 위탁기관은 시행령 제37조에 따른 한국부동산원이지 한국산업인력공단이 아니므로 ㄴ이 틀려 ③이 정답이다.

근거: 공인중개사법 제47조의2, 시행령 제37조

정답 ⑤. 법 제51조 제2항은 제25조 제1항을 위반하여 확인·설명을 성실·정확하게 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자에게 500만원 이하의 과태료를 부과하므로 ⑤가 과태료 대상이다. ①~④는 자격증 대여, 무등록 중개, 유사명칭 사용, 무등록자의 표시·광고로서 징역 또는 벌금의 형사처벌 대상이어서 과태료 부과 대상이 아니다.

근거: 공인중개사법 제51조 제2항

정답 ①. 법 제3조 제1항 제3호와 시행령은 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 토지 공급계약을 신고대상 계약으로 정하고 있으므로 ①이 옳다. ②는 같은 항 단서에 따라 국가등인 지방자치단체가 신고하여야 하므로 틀렸고, ③은 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 그 개업공인중개사가 신고하여야 한다. ④의 검인 간주는 신고서를 제출한 때가 아니라 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 인정되고, ⑤의 단독신고 기간도 체결일부터 30일이다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조

정답 ③. 「주택법」에 따른 주택 공급계약은 법 제3조 제1항 제3호 가목의 계약으로서 시행령 별표 1 제2호 가목의 적용이 제외되어, 법인의 등기현황은 이 경우의 신고사항이 아니다. 실제 거래가격, 계약 체결일, 계약의 조건, 중도금·잔금 지급일은 모두 신고하여야 하는 사항이므로 ③이 정답이다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 시행령 별표 1

정답 ①. 법 제28조 제2항은 거짓으로 신고하는 행위를 조장하거나 방조한 자에게 500만원 이하의 과태료를 부과할 뿐, 징역이나 벌금의 벌칙 규정을 두고 있지 않으므로 ①이 정답이다. ②~④는 무허가 토지취득계약, 허가구역 내 무허가 계약, 속임수에 의한 허가 등으로서 법 제26조의 벌칙 대상이고, ⑤도 조치명령 위반으로 벌칙이 적용된다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조·제28조

정답 ④. 법 제6조 제2항은 신고관청이 신고내용조사를 한 경우 그 결과를 시·도지사에게 보고하고, 시·도지사가 다시 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하도록 정하고 있다. 따라서 군수·구청장이 국토교통부장관에게 직접 보고하여야 한다는 ④가 틀렸고, ①·②·③·⑤는 신고내용의 검증·조사 및 자료 제출 요구에 관한 규정에 부합한다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조

정답 ②. 시행령 제14조 제2항은 거주용 주택용지의 이용 의무기간을 토지 취득일부터 5년으로 정하고 있어 4년이라고 한 ㄱ이 틀렸다(4년은 같은 항 제2호의 라목부터 바목까지 목적의 경우다). ㄴ도 이행강제금은 토지의 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없으므로 틀렸고, ㄷ은 이행명령을 이행하더라도 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 하므로 옳다. 따라서 ②가 정답이다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조·제13조, 시행령 제14조 제2항

정답 ④. 시행규칙 제2조 제3항은 신고 내용 중 계약의 조건 등이 변경된 경우 '「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에' 변경신고를 하도록 정하고 있으므로, 등기신청 후에 신고하면 된다는 ④가 틀렸다. ①은 토지의 임대차가 신고대상 계약이 아니어서, ②는 신고관청이 부동산 소재지 관할 구청장이어서, ③은 부동산거래계약시스템을 통한 체결 시 신고서를 제출한 것으로 보아, ⑤는 개업공인중개사의 인적사항이 신고사항이어서 각각 옳다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 시행규칙 제2조

정답 ③. 주택 임대차 신고대상 지역은 시행령 제4조의3 제2항에 따라 특별자치시·특별자치도·시(광역시와 경기도 관할 군 포함)·구이므로, 경상북도 관할 군에 있는 주택은 신고대상이 아니어서 ①은 틀렸다. ②는 보증금·차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약이 신고에서 제외되어 틀렸고, 보증금이 8천만원으로 감액되어도 6천만원을 초과하므로 변경신고가 필요하며(④ 틀림), 신고로 전입신고가 간주되지도 않는다(⑤ 틀림). 단독신고 시에는 신분증명서를 신고관청에 제시하여야 하므로 ③이 옳다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 시행령 제4조의3, 시행규칙 제6조의2

정답 ②. 법 제8조 제2항의 6개월 신고기간은 상속·경매, 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축 등 계약 외의 원인으로 취득한 경우에 적용된다. 증여는 계약에 해당하여 같은 조 제1항에 따라 계약체결일부터 60일 이내에 신고하여야 하므로 6개월 규정의 취득원인이 아니다. 따라서 ②가 정답이다.

근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조

정답 ①. 판례는 분묘기지권의 효력이 미치는 지역 범위에 기존 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능까지는 포함되지 않는다고 보므로 ①이 틀렸다. ②는 시효취득한 분묘기지권이 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다는 판례에, ③은 유골이 남아 원상회복이 가능한 일시적 멸실이면 권리가 존속한다는 판례에, ④는 분묘 기지 주위의 공지까지 효력이 미친다는 판례에, ⑤는 지료에 관한 약정의 효력이 기지의 승계인에게도 미친다는 판례에 각각 부합한다.

근거: 민법 제279조(관습법상 분묘기지권) 관련 대법원 판례

정답 ③. 중개대상물 확인·설명서 [Ⅰ](주거용 건축물)의 임대차 확인사항에는 임대인의 정보 제시와 관련된 국세·지방세 체납정보(ㄱ), 민간임대주택 등록 여부(ㄴ), 계약갱신요구권 행사 여부(ㄹ)가 포함된다. 현장안내 중개보조원의 신분 고지 여부(ㄷ)는 임대차에 특유한 확인사항이 아니므로 ③이 정답이다.

근거: 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식, 시행령 제21조

정답 ②. 시행규칙 별표 2는 전용면적 85제곱미터 이하이면서 상·하수도 시설과 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 중개보수를 매매·교환은 거래금액의 1천분의 5, 임대차 등은 1천분의 4의 범위에서 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 정하고 있다. 따라서 ㄱ에 1천분의 5, ㄴ에 1천분의 4가 들어가야 하므로 ②가 정답이다.

근거: 공인중개사법 시행규칙 별표 2

정답 ③. 규칙 제16조 제2항은 확인·설명 사항을 서면으로 작성·서명날인하여 위임인에게 교부하고 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존하도록 정하고 있으므로, 3년 보존이라고 한 ③이 틀렸다. ①(공유자의 우선매수신고), ②(소속공인중개사의 등록 불가), ④(보수 수령 시 영수증 작성·교부), ⑤(폐업신고로 등록이 취소된 자의 재등록)는 모두 규칙과 예규에 부합한다.

근거: 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제16조

정답 ①. 민사집행법 제91조에 따라 저당권·압류채권 등에 대항할 수 없는 임차권은 등기되었더라도 매각으로 소멸하므로, 소멸되지 않는다는 ①이 틀렸다. ②는 매수신청대리인 등록 없이도 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있고, ③의 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에 가능하며, ④의 인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하고, ⑤의 재매각절차에서는 전 매수인의 매수신청과 보증 반환 요구가 제한된다.

근거: 민사집행법 제91조·제96조·제136조·제138조

정답 ②. 부동산실명법 제5조 제4항과 시행령 제4조는 과징금이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과부분만 물납할 수 있게 하고, 이행강제금은 물납 대상이 아니므로 3천만원 전부를 물납할 수 있다는 ㄱ은 틀렸다. 과징금은 명의신탁자 등에게 부과되고 명의수탁자는 부과대상이 아니므로 ㄴ도 틀렸으며, ㄷ의 납부기한 연장신청(납부통지를 받은 날부터 30일 이내)은 옳다. 따라서 ②가 정답이다.

근거: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조·제6조, 시행령 제4조

정답 ④. 상가건물임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어 ④가 옳다. ①은 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없으므로 틀렸고, ②도 보증금반환청구소송의 확정판결에 의한 경매신청에는 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 하지 않으므로 틀렸다. 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있고(③ 틀림), 해지는 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다(⑤ 틀림).

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의8

정답 ②. 장사법 제14조 제5항은 법인묘지의 설치·관리 허가를 '묘지의 설치·관리를 목적으로 「민법」에 따라 설립된 재단법인'에 한정하고 있으므로, 「상법」상 회사가 허가를 받을 수 있다는 ②가 틀렸다. ①(개인묘지 30제곱미터 초과 금지), ③(가족묘지 매장 후 30일 이내 신고), ④(문중묘지 설치·관리 허가), ⑤(70세 이상인 자의 사전 매매 허용)는 모두 장사법령에 부합한다.

근거: 장사 등에 관한 법률 제14조

정답 ②. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등을 임대인의 갱신요구 거절사유로 규정하고 있으므로, 거절할 수 없다는 ㄱ은 틀렸다. 같은 조의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 2회까지 가능하다는 ㄴ도 틀렸고, 대항력이 없는 임차권은 경매로 소멸하므로 ㄷ만 옳아 ②가 정답이다.

근거: 주택임대차보호법 제6조의3